Raport z rynku nieruchomości

14 Komentarzy
1 Zdjęcie
Sobota, 24-05-2008

Raport z rynku nieruchomości

Kwiecień zaowocował kolejnymi zmianami średnich cen ofertowych mieszkań w największych polskich miastach. Jak wynika z podsumowującej miniony miesiąc analizy serwisu Oferty.net do największych spadków cen na rynku wtórnym doszło w Łodzi (-5,1%), Białymstoku i Lublinie (po -4,8%). Wzrost o 4,4% zanotował Rzeszów, a miesięczne zmiany cen w pozostałych miastach mieściły się w granicach +-3%.
 
Aby dostrzec pełniejszy obraz rynku warto spojrzeć na zmiany cen jakie zaszły na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy. W porównaniu z październikowym zestawieniem cen przygotowanym przez serwis Oferty.net znacznie spadła średnia cena mieszkań w Łodzi - o blisko 12%. O ponad 5% spadły także ceny w Lublinie i Krakowie.

W tym samym okresie o ponad 8% wzrosły średnie ceny ofertowe w Gdyni i Katowicach, a o ponad 5% w Szczecinie.

Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie jest minimalnie niższa niż pół roku temu o (-1,3%) i wynosi 9 582 zł/m2.
 
Kredyty wciąż drożeją
 
Przez ostatnie trzydzieści dni (od 20 kwietnia) rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, ponownie wzrosły. Emil Szweda z Open Finance twierdzi, iż tym razem wzrost był skromny - trzymiesięczna stopa WIBOR wynosi obecnie 6,43 proc. wobec 6,30 proc. przed miesiącem, ale tendencja wzrostowa wciąż się utrzymuje - rosną oczekiwania rynku na kolejne podwyżki stóp procentowych.
 
To oznacza, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż może rosnąć i już niebawem osiągnie prognozowany przez nas poziom 7,5 proc. dla kredytów w zł - mówi analityk z Open Finance.
 
W lepszej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich - trzymiesięczna stopa LIBOR spadła w ostatnich 30 dniach z 2,85 do 2,77 proc., a więc o 8 punktów. Co prawda to zbyt mało, by banki dokonały istotnych zmian w oprocentowaniu kredytów "frankowych", ale ten spadek daje pewien bufor bezpieczeństwa - oprocentowanie kredytów we frankach nie będzie rosło, przynajmniej w najbliższym czasie. Warto jednak obserwować niepokojący wzrost inflacji w cenach produkcji w Szwajcarii, bo może się on przełożyć - w dłuższym okresie - na wzrost stóp w tym kraju.
 
Inną konsekwencją powiększania się dysparytetu w rynkowych stopach procentowych między Polską i Szwajcarią, jest także umocnienie franka, którego kurs spadł w ciągu miesiąca z 2,13 do 2,08 zł.
 
Perspektywy
 
Ostatnie dni przyniosły też szereg publikacji dotyczących stanu rynku kredytowego. Zarówno badania Narodowego Banku Polskiego, Związku Banków Polskich jak i Open Finance potwierdzają, że sprzedaż kredytów hipotecznych - w ujęciu ilościowym - spada. O ile ZBP twierdzi, że jest to sytuacja przejściowa, to z danych NBP i Open Finance wynika, że sprzedaż kredytów hipotecznych spada trzeci kwartał z rzędu, a w I kwartale liczba przyznanych kredytów (ok. 62 tys. według ZBP) była o ok. 12 proc. niższa niż I kwartale ubiegłego roku (dane ZBP i Open Finance są zbieżne).
 
Co więcej w Open Finance spodziewamy się utrzymania tej tendencji i mniejszej liczby udzielonych kredytów hipotecznych w całym 2008 r. o ok. 10-15 proc. w porównaniu do ubiegłego roku. Przy czym dla rynku nieruchomości istotny jest fakt, że z 280 tys. kredytów które mają być - według nas - udzielone w tym roku, ok. 10 proc. stanowią kredyty refinansowe, które nie służą inwestowaniu nowych zakupów na rynku nieruchomości.
 
Również dane pochodzące z ankiety Narodowego Banku Polskiego potwierdzają scenariusz spowolnienia na rynku kredytów hipotecznych. Prawie połowa banków zamierza bowiem zaostrzyć kryteria przyznawania kredytów hipotecznych w najbliższych miesiącach, co w sytuacji wyższych stóp procentowych, oznaczać może jeszcze mniejszą liczbę przyznanych kredytów, niż do tej pory sądziliśmy.
 
Spośród największych polskich miast największa podaż najtańszych ofert sprzedaży mieszkań występuje w oddalonej o 120 km od Warszawy Łodzi. Ponad 55% łódzkich ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w kwietniu miało cenę nieprzekraczającą 200 000 zł.
 
W Poznaniu co trzecie oferowane w kwietniu mieszkanie mieściło się w przedziale cenowym od 300 001 do 400 000 zł. Największy udział w podaży w stolicy Wielkopolski miały mieszkania w cenach od 200 001 do 300 000 zł. Stanowiły one blisko 40% procent kwietniowych ofert.
 
Podobnie jak w Poznaniu także w Gdańsku i w Krakowie prawie 1/3 nowych, wystawionych do sprzedaży ofert to mieszkania w cenie od 300 001 do 400 000 zł. Natomiast podaż mieszkań tańszych - z segmentu cenowego od 200 001 do 300 000 zł - była pod Wawelem już niemal o połowę mniejsza niż w Poznaniu.
 
Wśród ofert, które w kwietniu pojawiły się na wtórnym rynku we Wrocławiu dominowały mieszkania w cenie od 300 001 do 400 000 zł. Ich udział w podaży wyniósł ponad 42%. To ponad 10-krotnie więcej aniżeli wyniosła podaż mieszkań jednopokojowych (4,2%).
 
Charakterystyczną cechą rynku warszawskiego jest niezmiennie najwyższa podaż ofert z najwyższego segmentu cenowego. Ceny wywoławcze ponad 40% wystawionych do sprzedaży mieszkań przekraczały 500 000 zł.

Pośród wszystkich stołecznych ofert, aż 13,5% to lokale, które zbywcy wycenili na kwoty pow. 800 000 zł.

Równowaga podaży w Warszawie

Obserwowana stabilizacja na stołecznym rynku mieszkaniowym i wiążące się z nią wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań nie przekładają się na widoczny spadek cen ofertowych oczekiwanych przez zbywców. Od początku roku procentowy udział wystawianych do sprzedaży ofert z poszczególnych segmentów cenowych, pozostaje praktycznie bez zmian. Udział w podaży ofert najtańszych, tj. mających w chwili wystawienia cenę do 7 000 zł za m2 minimalnie spadł - z 6,6% w styczniu do 6,3% w kwietniu. Zmiana udziału ofert w cenach od 7 001 do 9 000 także jest minimalna (wzrost o 0,2%). Te dane podważają prawdziwość twierdzeń jakoby sprzedający, w związku z obecną sytuacją na rynku, zaczęli oferować mieszkania po niższych cenach.
 
Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net do obniżek cen nieruchomości dochodzi dopiero w sytuacji długotrwałego braku zainteresowania klientów daną ofertą oraz podczas ostatecznych negocjacji poprzedzających transakcję.

Różne ulice, różne ceny mieszkań

Nie od dziś wiadomo, że głównym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest lokalizacja. Im atrakcyjniejsza, im bardziej prestiżowa tym ceny są wyższe. Liczy się dzielnica i okolica. Ogromne znaczenie ma także ulica. Jest bowiem tak, że w dzielnicach postrzeganych za prestiżowe można znaleźć ulice z relatywnie tanimi ofertami mieszkań, i odwrotnie - w dzielnicach zajmujących odległe miejsca w rankingu popularności są ulice, przy których ceny mieszkań są znacznie wyższe od średniej.

Tę starą prawdę potwierdzają wyniki przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy średnich cen ofertowych mieszkań przy wybranych ulicach Warszawy wystawionych do sprzedaży w kwietniu br. Czołówkę najdroższych ulic w stolicy otwierają ulice śródmiejskie - na Starówce (ul. Krzywe Koło, Rynek Nowego Miasta), przy Trakcie Królewskim (Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat) i w rejonach, w których zachowała się przedwojenna zabudowa (ul. Mokotowska, Al. Szucha, Wilcza, Rozbrat).Prestiżowym adresem z wysokimi cenami mieszkań i apartamentów jest także ul. Biały Kamień na Mokotowie.

Najniższe średnie ceny ofertowe mieszkań są natomiast domeną ulic znacznie oddalonych od centrum, ulic przy których dominuje stara, zaniedbana zabudowa (stare, wymagające remontów kamienice czynszowe, PRL-owskie blokowiska) oraz ulice z tzw. "złą sławą".

Przyglądając się średnim stawkom trzeba także pamiętać o wielu ulicach, przy których można znaleźć oferty o dużej czy wręcz bardzo dużej rozpiętości cen. Dotyczy to zarówno długich ulic przecinających znaczne obszary miasta (np. ul. Puławska, Górczewska, Czerniakowska) jak i tych, przy których obok starych budynków wznoszą się nowoczesne osiedla i apartamentowce (np.: ul. KEN, Grochowska, Al. Jana Pawła II).

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 16 908 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w kwietniu 2008 r.

MWW

  • Sob., 24-05-2008 Teenage Idol
    Na streszczeniu "raportu z rynku nieruchomości", opracowanym przez "specjalistów" z lux-a to bym raczej nie polegał...
    Zresztą, w tym przypadku, podstawa odniesienia empirycznego również, delikatnie mówiąc, niedoskonała...
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 24-05-2008 gość
    jakby sie to komuś chciało czytać;/
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 24-05-2008 barbie13
    gość (Sobota, 24-05-2008) napisał:



    jakby sie to komuś chciało czytać;/


    no właśnie xD
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 24-05-2008 gość
    barbie13 (Sobota, 24-05-2008) napisał:



    gość (Sobota, 24-05-2008) napisał:




    jakby sie to komuś chciało czytać;/




    no właśnie xD



    Dokladnie! Tu siedze same malolaty, ktore tylko lansuja sie wypowiedziami na forum.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Niedz., 25-05-2008 barbie13
    gość (Sobota, 24-05-2008) napisał:



    barbie13 (Sobota, 24-05-2008) napisał:




    gość (Sobota, 24-05-2008) napisał:





    jakby sie to komuś chciało czytać;/






    no właśnie xD




    Dokladnie! Tu siedze same malolaty, ktore tylko lansuja sie wypowiedziami na forum.


    niejestem malolatem przepraszam bardzo ale ja uzasadniam tylko moje zdanie a gdy jest takie samo jak czyjes to potwierdzam wiec nierzycze sobie takiego o mnie pisania
    Odpowiedz Zgłoś
  • Niedz., 25-05-2008 gość
    Na sląsku są to ceny ofertowe i mieszkania powyżej 4tys nie znajdują nabywców,w Tychach możemy kupić nowe mieszkania od dewelopera za 3900,a i tak ogłoszenia w wyborczej ukazują sie od pół roku,więc nadal chętnych nie ma,o rynku wtórnym nawet nie chcę wspominać,75% ofert ukazuje się w gazetach od około 2 lat:)!!!więc nie mówmy o jakichs procentach wzrostów i spadkow,bo popytu nie ma już wogóle,co w normalnych krajach wolnorynkowych,zaowocowałoby natychamiastowymi przecenami,ale nie w Polsce!!!To jest komentarz,więc nie będę się bardziej rozpisywać:)
    Odpowiedz Zgłoś
  • Niedz., 25-05-2008 gość
    Taaa.. ceny oferowane:] PODAWAJCIE CENY TRANZAKCYJNE!! Banki moglyby to robic - ale nie robia. Bo zrobily niedzwiedzia przysluge deweloperom, ciulajacym ostatnie 2000%wartosci! Jak to jest, ze na zachodzie banki podaja publicznie w raportach po ile ich klienci kupuja mieszkania?!

    tiny.pl/4j44
    Odpowiedz Zgłoś
  • Niedz., 25-05-2008 gosc
    Polecam uwadze artykuł "Rozdwojenie jaźni na rynku nieruchomości" : http://gospodarka.gazeta.pl/gos…

    Cieszy mnie że po kilku miesiącach dociera do przeciętnego obywatela tego kraju że mieszkania kosztują fortunę i absolutnie nie odzwierciedlają swojej wartości. A wartością jest również miejsce czyli miasto, kraj w którym się znajdują. Polska raczej dość blado wypada na tym rynku że wspomnę o braku dróg, opieki medycznej, opieki społecznej i innych równie ważnych elementów. Pozdrawiam (zwłaszcza deweloperów i banki) :-)
    Odpowiedz Zgłoś
  • Niedz., 25-05-2008 gość
    Srednia cena m2 w Czechach 700 Euro , Slowacja 550 Euro , Niemcy 750 Euro (duze miasta nabija srednia bo na prowincji zupelna taniocha) A POLSKA? 1950 Euro - samotna wyspa.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Niedz., 25-05-2008 gość
    gosc (Niedziela, 25-05-2008) napisał:



    Polecam uwadze artykuł "Rozdwojenie jaźni na rynku nieruchomości" :http://gospodarka.gazeta.pl/gos… mnie że po kilku miesiącach dociera do przeciętnego obywatela tego kraju że mieszkania kosztują fortunę i absolutnie nie odzwierciedlają swojej wartości. A wartością jest również miejsce czyli miasto, kraj w którym się znajdują. Polska raczej dość blado wypada na tym rynku że wspomnę o braku dróg, opieki medycznej, opieki społecznej i innych równie ważnych elementów. Pozdrawiam (zwłaszcza deweloperów i banki) :-)


    Mala uwaga. Na koncu linka trzeba zlikwidowac kropke. Własciwy link:
    http://gospodarka.gazeta.pl/gos…

    Swoją drogą ja wklejam link do wywiadu z niezaleznym expertem rynku nieruchomosci www.tiny.pl/4j44 zamieszczonym w marcu na portalu bankier.pl Mówiła, dość łagodnie, to, co ja kiedy następowały największe skoki cen nieruchomości. Pozdrawiam!
    Radosław Herka
    Odpowiedz Zgłoś
1 2